I. Notion de bien immobilier

1. Généralités

Les biens immobiliers regroupent les immeubles par nature, les immeubles par destination et les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.

 

Catégories

Par nature La catégorie des immeubles par nature est la plus fréquente. Elle comprend :

·         les immeubles non bâtis (terres, forêts, prairies, lacs, chemins, terrils, etc.) ; et

·         les immeubles bâtis (bâtiments incorporés au sol : maisons, usines, ponts, pylônes, matériel et outillage, etc.) (art. 518 et 519 C. civ.).

Par l’objet auquel ils s’appliquent Les immeubles par objet sont des droits portant sur des biens immeubles : usufruit, servitudes ou services fonciers et actions en revendication d’immeubles (art. 526 C. civ.).

Par destination La catégorie des immeubles par destination regroupe tous les objets placés par le propriétaire sur son fonds pour le service et l’exploitation de celui-ci, et les objets mobiliers qu’il y attache à perpétuelle demeure (art. 524 C. civ.).

Matériel et outillage

Le matériel et outillage comprend tous les appareils, machines et installations utiles à une exploitation industrielle, commerciale ou artisanale, destinés à demeurer sur le fonds sur lequel ils sont placés, ou qui ne peuvent être déplacés que très difficilement en raison de leur nature, de leur poids, de leurs dimensions ou des modalités de leur installation ou de leur fonctionnement (art. 471, §3 CIR).

Le matériel et outillage peut être :

·         immeuble par nature (s’il est incorporé au sol ou qu’on ne peut pas le déplacer sans l’endommager) ;

·         par destination (s’il est destiné à demeurer sur le fonds pour son exploitation) ; ou

·         meuble.

Précisions a. Il ne peut être immeuble par destination que s’il a le même propriétaire que le fonds qu’il sert (donc pas en cas de location ou leasing) (art. 524 C. civ.).

b. Le matériel et outillage comprend notamment le matériel affecté à la recherche et au développement, lorsque les unités de production et les services d’étude et de recherche forment un tout cohérent (Cass., 13.01.2015 ; Mons, 26.02.2014).

 

2. Exemples

Ont été considérés comme des immeubles par nature :

·         un pavillon démontable constitué de modules, ancré au sol, raccordé à l’eau et l’électricité (Liège, 13.11.1990, Rec. Gén. 1991, p. 420) ; ·         des bureaux modulaires, reposant sur des fondations en blocs de béton par leur propre poids (Trib. Gand, 18.10.2001) ; ·         une grande caravane résidentielle, destinée à rester sur place, placée sur des dalles en béton et entourée de panneaux ou d’une haie (Gand, 16.03.2000) ; ·         un pylône dont la base est coulée dans une assise en béton (QP n° 1188, de Clippele, 05.03.2001) ; ·         une citerne avec conduites et une installation de pesage reposant sur des fondations ancrées au sol (Anvers, 02.06.1994) ; ·         l’installation de distribution de carburant d’une pompe à essence (Cass., 15.09.1988) ; ·         une grue roulante de grandes dimensions, placée sur rail et attachée au sol par son propre poids, même si elle peut effectuer des mouvements limités (Cass., 14.02.2008) ; ·         une extrudeuse (installation pétrochimique) (Gand, 09.05.2006); ·         des scies à bois et écorceuses formant un ensemble fixe sur une base en béton spécialement construite à cet effet (Trib. Namur, 15.12.2011).

N’ont pas été considérés comme des immeubles par nature :

·         un petit chalet de camping, non fixé par fondation ni canalisation, déplaçable sans démontage (Gand, 17.05.1966, Rev. Fisc. 1967, p. 322) ; ·         une caravane résidentielle, raccordée à l’eau et l’électricité, installée sans permis de bâtir (à l’époque), déplaçable sans détérioration et dont la vente n’est pas soumise aux droits d’enregistrement (Mons, 27.05.1988) ; ·         un pylône simplement boulonné à une assise en béton (QP n° 1188, de Clippele, 05.03.2001) ; ·         une péniche résidentielle (QP n° 247, Schiltz, 26.06.2008).

Peuvent être considérés comme des immeubles par destination :

·         l’outillage d’une boucherie (Bruxelles, 15.09.1994) ; ·         les chariots «clarks» d’une installation portuaire (Gand, 13.10.2009)

 

II. Revenu cadastral

Notions

Le revenu cadastral (RC) d’un immeuble est un montant forfaitaire censé correspondre au revenu moyen normal net de cet immeuble pour une année (art. 471, §2 CIR). Il est utilisé, d’une part, comme base d’imposition pour le précompte immobilier de cet immeuble situé en Belgique et, d’autre part, dans de nombreux cas, comme point de départ du calcul du revenu immobilier imposable à l’IPP.

Précisions Le montant du RC figure sur l’avertissement-extrait de rôle au précompte immobilier. Ce document peut être demandé au contact center du SPF Finances (0257/257.57).

Immeubles concernés

Seuls les immeubles par nature et le matériel et l’outillage situés en Belgique se voient attribuer un RC. Avant, un RC n’était attribué que si ces immeubles se trouvaient en Belgique. Depuis l’exercice d’imposition 2022, un RC est aussi attribué aux immeubles situés à l’étranger. Le RC est déterminé au niveau de chaque parcelle cadastrale. Lorsqu’une parcelle comprend du matériel ou de l’outillage, celui-ci fait l’objet d’un RC distinct du fonds (art. 471, §1 et 472, §1 CIR).

Précisions a. Le matériel et l’outillage appartenant aux professions libérales ne peut pas se voir attribuer de RC (Trib. Gand, 29.03.2011), même si cette profession est exercée en société (Anvers, 29.10.2002).

b. Les parties communes d’immeubles à appartement ne sont pas imposables et ne peuvent donc pas se voir attribuer de RC (Trib. Bruxelles, 27.06.2012).

 

1. Revenu cadastral de base (non indexé)

a. Attribution ou révision

Pour les immeubles situés en Belgique et à l’étranger, les évènements suivants doivent spontanément être déclarés dans les 30 jours à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP). Ils donnent lieu à l’attribution d’un (nouveau) revenu cadastral à l’immeuble concerné (art. 473 CIR) :

·         occupation ou location d’immeubles neufs ;

·         achèvement des travaux d’immeubles modifiés ;

·         changement d’exploitation ou d’affectation, transformation ou amélioration d’im­meubles non bâtis (Cass., 19.09.2003) ;

·         mise en usage, modification ou désaffectation de matériel ou outillage.

Précisions a. Un immeuble nouvellement construit ou reconstruit et situé en Belgique est présumé occupé par le contribuable dès sa domiciliation dans l’immeuble (art. 473, §1, al. 3 CIR).

b. Le contribuable qui acquiert ou aliène un droit réel sur un bien situé à l’étranger doit le déclarer à l’AGDP dans un délai de quatre mois (art. 473, §2, al. 1 CIR).

c. Les investissements économiseurs d’énergie ne donnent lieu à une révision du RC que s’ils permettent d’obtenir un confort supplémentaire et une augmentation de la valeur locative (ex. : installation du chauffage central). Ne donnent entre autres pas lieu à une révision du RC les investissements suivants (Ci.RH.3/2010, 22.02.201) :

·         remplacement d’une ancienne chaudière par une chaudière à condensation ou au bois, par une installation de micro-cogénération ou par une pompe à chaleur géothermique ;

·         installation d’un système de chauffage de l’eau par le recours à l’énergie solaire (pour autant qu’un système de chauffage de l’eau existe déjà avant travaux) ;

·         installation de panneaux photovoltaïques ;

·         remplacement de vitrage par du double ou triple vitrage super-isolant ;

·         isolation du toit, des murs et des sols ;

·         placement de vannes thermostatiques et/ou d’un thermostat à horloge ;

·         tous les travaux de rénovation permettant d’obtenir la certification « maison passive ».

d. En cas de fluctuation importante des valeurs locatives, l’administration peut procéder à une révision extraordinaire, soit d’office, soit sur demande du bourgmestre ou d’un groupe de contribuables possédant au moins 10 % des parcelles de la catégorie visée située dans la commune ou la division cadastrale de la commune concernée (art. 490 CIR). Lorsque cette fluctuation résulte de circonstances nouvelles et permanentes, indépendantes du fait du contribuable, créées par une force majeure ou par des travaux ou mesures ordonnés par l’autorité publique ou un tiers, en dehors de toute modification de l’immeuble, la révision peut aussi être demandée par un seul contribuable. Il s’agit alors d’une révision spéciale (art. 491 CIR). Les travaux publics, même de longue durée, ne constituent pas des circonstances « permanentes » (Trib. Bruxelles, 15.06.2006).

e. La mise en culture et le boisement de terres n’entraînent de modification du RC qu’à partir de respectivement la 11^e et la 21^e année qui suit (art. 494, §3 CIR).

 

b. Fixation du montant

Enquête

Pour obtenir les renseignements nécessaires à la fixation ou la révision du RC, l’administration peut exiger du contribuable, des locataires éventuels, des autorités publiques et des géomètres experts qu’ils lui communiquent tous les renseignements qu’elle juge utile à cette fin. À condition d’être munis de leur commission, les agents de l’administration peuvent aussi pénétrer dans n’importe quel bâtiment, entre 8 h et 18 h (art. 474-476 CIR).

Précision Si l’accès d’un bâtiment leur est refusé, ils ne peuvent y pénétrer qu’avec l’assistance du bourgmestre, du commissaire de police ou de leur délégué (art. 476 CIR).

Méthode

Parcelle bâtie Pour une parcelle bâtie, le RC correspond à sa valeur locative normale nette au 1^er janvier 1975. Pour les bâtiments qui n’existaient pas à cette date, l’administration procède par comparaison avec des parcelles similaires (déterminées par l’administration), à l’exclusion des parcelles dont les revenus sont anormalement bas ou élevés (art. 477, §1 et 486 CIR). Faute de telles parcelles (ce qui est fréquent pour les grands bâtiments tels que les écoles, hôpitaux, etc.), le RC est fixé à 5,3 % de la valeur vénale normale de la parcelle en 1975 (art. 478, al. 1 CIR).

Au cas où aucune référence n’est disponible, il faut pour déterminer la valeur vénale normale de la parcelle (ce qui survient souvent pour les immeubles situés à l’étranger), que le revenu cadastral soit déterminé comme suit : valeur vénale normale actuelle/facteur de correction × 5,3 % (art. 478, al. 3 CIR ; point 11 circ. 2021/C/21, 01.03.2021). Ce facteur de correction est déterminé chaque année par le fisc et s’élève à 15,250 pour l’EI 2023.

Si on dispose d’informations sur la valeur locative ou la valeur vénale (d’une vente normale) du bien en 1975, on peut demander à l’administration d’utiliser ces valeurs à la place de la formule susmentionnée (point 12 circ. 2021/C/21, 01.03.2021).

Parcelle non bâtie Pour les parcelles non bâties situées en Belgique, le RC est en principe établi par comparaison, avec un minimum de 2 €/hectare (art. 482 CIR). Par dérogation, le RC des terrains à usage commercial ou industriel (parkings à ciel ouvert, etc.) est fixé à 5,3 % de la valeur vénale normale de la parcelle en 1975 (art. 479 à 482 CIR). Le revenu cadastral des biens immobiliers non bâtis qui sont situés à l’étranger est toujours fixé forfaitairement à 2,00 €/hectare (art. 482/1 CIR).

Matériel et outillage Le RC du matériel et l’outillage est fixé à 5,3 % de sa valeur d’usage (art. 483 CIR). Cependant, aucun RC ne lui est attribué si cette valeur n’atteint pas au moins 4 000 € par parcelle (art. 484 CIR).

Précisions a. Pour les parcelles bâties, la valeur locative normale nette correspond au revenu brut diminué de 40 % pour frais d’entretien et de réparation. Cette déduction n’est appliquée aux revenus des surfaces non bâties de la parcelle que jusqu’à concurrence d’un maximum de 8 ares (art. 477, §2 CIR). Pour les parcelles non bâties, cette valeur est égale au revenu brut diminué de 10 % (art. 479, §2 CIR). Le revenu brut est égal au montant total du loyer et des avantages locatifs. Lorsqu’un avantage consiste en une dépense payée en une fois, son montant est réparti sur toute la durée du bail (art. 477, §3 CIR).

b. La valeur vénale d’un immeuble est celle qui est déterminée par un expert en immeubles (art. 478 CIR).

c. Pour le matériel et l’outillage, la valeur d’usage est présumée égale à 30 % de la valeur d’investissement ou de revient à l’état neuf, augmentée du coût des éventuelles trans­formations (art. 483, al. 2 CIR).

 

c. Communication

Notification

Tout RC nouvellement établi ou revu est notifié au contribuable, en principe pour le 30 avril de l’année qui suit celle de l’évènement qui a donné lieu à l’attribution ou la modification du RC, sauf (art. 495, §1 CIR) :

·         si le contribuable a déjà marqué par écrit son accord sur le montant fixé ;

·         s’il s’agit d’un simple changement de contenance concernant un immeuble non bâti, sans modification du RC à l’hectare.

Date de validité

En principe, le nouveau RC est censé exister à partir du jour de l’évènement dont la déclaration a donné lieu à la révision ou l’attribution (art. 494, §5 CIR). Par dérogation, les modifications du RC qui font suite à la rénovation d’habitations, soit situées dans une zone d’action positive des grandes villes, soit données en location à un loyer modéré (au sens de l’art. 145³° CIR), ne prennent effet qu’à partir du premier jour de respectivement la sixième ou la neuvième année suivant celle de l’évènement dont la déclaration a donné lieu à la révision (art. 494, §6 CIR).

Exemple

Une résidence secondaire, dont le RC est de 1 200 €, est vendue le 1^er juin. Pour l’année de la vente, le vendeur devra déclarer ce RC à l’IPP pour 151 jours, et l’acheteur pour 214 jours. Pour le vendeur, le RC à déclarer = 1 200 € x 151/365 = 496,44 €. Pour l’acheteur, le RC = 1 200 € x 214/365 = 703,56 €. Pour le Pr I, seule la situation au 1^er janvier de l’exercice d’imposition est prise en compte. Il sera donc à charge du vendeur (même si rien n’empêche ce dernier de réclamer sa quote-part à l’acheteur, dans le cadre du contrat de vente).

 

d. Contestation

En principe, le contribuable peut contester le RC fixé par l’administration. Par exception, il ne le peut pas pour les immeubles bâtis dont le RC est basé sur un contrat de location qu’il a lui-même conclu (art. 497 CIR).

Contestation

La réclamation, qui ne suspend pas l’obligation de déclarer le revenu contesté, doit mentionner le nouveau montant de RC proposé par le contribuable, et être envoyée par recommandé au fonctionnaire compétent dans les deux mois de la notification du RC (sauf cas de force majeure) (art. 499 CIR). Une fois ce délai expiré, le RC ne peut plus être contesté qu’en prouvant que sa fixation a été entachée par une erreur de plume ou de calcul incontestable (art. 494, §1, 5° CIR).

Procédure

Si le désaccord subsiste après une entrevue, le contribuable peut demander la médiation du service de conciliation fiscale (art. 501bis, §1 CIR). Si cela ne résout pas le problème, l’administration établit un procès-verbal actant ce désaccord. Tant le contribuable que l’administration peuvent alors lancer une procédure d’arbitrage (art. 501bis, §2 CIR et AR 10.10.1979). En cas de désaccord concernant la désignation de l’arbitre, si le contribuable a signé le procès-verbal, c’est à l’administration qu’il revient de saisir le juge de paix compétent d’une demande de désignation d’arbitres. S’il ne l’a fait pas, cette initiative revient au contribuable.

Le pouvoir judiciaire n’est pas compétent en ce qui concerne les requêtes en modi­fi­cation du cadastre (Gand, 23.11.1984 ; Trib. Bruxelles, 07.06.2006). Un recours contre la décision de l’arbitre n’est donc possible qu’en cas de violation des dispositions légales et réglementaires ou des formes substantielles, dans le mois qui suit la notification de la décision, auprès du tribunal de première instance (art. 18 AR 10.10.1979 ; art. 569, 32° C. jud.).

Précisions a. La procédure d’arbitrage est déterminée par arrêté royal (AR 10.10.1979). Les honoraires sont supportés par la partie dont le chiffre s’écarte le plus du RC définitif, ou par les deux lorsque celui-ci est à mi-chemin des deux propositions.

b. Il ne faut pas confondre réclamation concernant le revenu cadastral et réclamation con­cernant le précompte immobilier.

 

2. Indexation

En théorie, l’administration du cadastre procède tous les dix ans à une péréquation (c’est-à-dire une mise à jour) générale des revenus cadastraux (art. 487 CIR).

En pratique toutefois, la dernière péréquation date de 1980, et porte sur les valeurs locatives normales nettes au 1^er janvier 1975. Depuis, les revenus cadastraux sont indexés (art. 255, §1, al. 1 et 518 CIR) au moyen d’un indice qui leur est propre (annexe 2, Ci.RH.04/2008, 07.03.2008) :

Année de revenus	Index
2017	1,7491
2018	1,7863
2019	1,8230
2020	1,8492
2021	1,8630
2022	1,9084

Le résultat de ce calcul est arrondi à l’euro supérieur ou inférieur selon que le chiffre des centimes atteint ou non 50 (art. 518 CIR).

Précision C’est le RC non indexé qui doit être indiqué dans la déclaration. L’administration procède elle-même à l’indexation.

 

3. Réduction temporaire pour improductivité

Le RC peut être réduit en proportion de la durée et de l’importance de l’improductivité, ou de l’absence de jouissance dont est frappé (art. 15, §1 CIR) :

·         un immeuble bâti non meublé, en cas d’inoccupation et d’improductivité totale et involontaire (Cass., 26.03.1998) pendant au moins 90 jours au cours d’une année ou de destruction (à concurrence d’au moins un quart du RC) du fait d’événements exceptionnels indépendants de la volonté du propriétaire (Gand, 03.02.2004) ;

·         un immeuble meublé, en cas de destruction (à concurrence d’au moins un quart du RC) du fait d’événements exceptionnels indépendants de la volonté du propriétaire (Gand, 03.02.2004) ;

·         tout ou partie (à concurrence d’au moins un quart du RC) du matériel et outillage, lorsqu’il est resté inactif pendant au moins 90 jours au cours d’une année ou a été détruit du fait d’événements exceptionnels indépendants de la volonté du propriétaire (Gand, 03.02.2004). Lorsque l’improductivité des différents éléments composant le matériel et outillage d’un immeuble n’a pas débuté en même temps, l’improductivité est considérée comme n’ayant commencé qu’au moment où elle s’appliquait à l’ensemble du matériel et outillage (Gand, 25.03.2014).

Le respect de ces conditions, dont la preuve doit être apportée par le contribuable, s’apprécie au niveau de la parcelle cadastrale ou, lorsqu’une parcelle comporte plusieurs logements séparés ou plusieurs unités de production ou d’activité suscep­tibles de fonctionner séparément, au niveau de chaque logement ou de chaque unité (art. 15, §2 CIR).

Précisions a. Les 90 jours ne doivent pas être consécutifs, mais ils doivent faire partie d’une même année civile (doc. parl. Sén., 30.03.1995, n° 1360/2, p. 8).

b. En cas de faillite du locataire, la réduction pour improductivité doit être diminuée à concurrence de l’indemnité reçue du curateur et de la garantie locative retenue (Bruxelles, 13.01.2011).

c. En cas de vente d’une partie de l’immeuble concerné, on considère qu’il fournit un revenu et n’est donc pas improductif (Gand, 15.04.2014).

d. La jurisprudence considère qu’il y a improductivité involontaire lorsque le contribuable ne dispose pas d’option permettant à son immeuble de générer des revenus (Gand, 18.03.2014), ce qui est le cas notamment :

·         durant des travaux de rénovation nécessaires à la location ou l’habitation de l’immeuble (Bruxelles, 30.04.2009) ;

·         durant des travaux n’empêchant pas la location de l’immeuble, alors même que le propriétaire continue à toucher des indemnités de leasing ne servant qu’à la reconstitution du capital (Gand, 26.05.2015) ;

·         lorsqu’un immeuble est insalubre et encombré de vieux meubles inutiles (Mons, 03.01.1992) ;

·         pendant la mise en vente de l’immeuble, lorsqu’une location semble difficile au vu des circonstances (Bruxelles, 19.11.1992) ;

·         pour la période d’inoccupation résultant de la résolution judiciaire d’une vente (Anvers, 06.04.1993) ou durant le délai entre le compromis de vente et l’acte notarié, lorsque celui-ci est prolongé du fait de l’acheteur (Gand, 17.12.2013) ;

·         en cas de mises en location répétées sans résultat (Gand, 13.12.2011) ;

·         pour un immeuble situé dans le périmètre d’un important projet immobilier pour lequel des projets d’expropriation existent (Gand, 13.01.2015) ;

·         dans le cas d’un vieil immeuble industriel en mauvais état, pendant la période nécessaire pour l’obtention des permis, destiné à en modifier l’affectation (Gand, 09.09.2014) ;

·         le simple fait qu’un immeuble soit vendu au cours de l’exercice ne rend pas cet immeuble « productif » (CC, 10.10.2014) ;

·         lorsqu’un immeuble faisant l’objet d’un leasing génère des revenus dans le chef du donneur de leasing, car ces revenus sont des produits financiers et non des revenus de l’immeuble. Seule la présence ou non de revenus dans le chef du preneur de leasing est prise en compte (Gand, 24.02.2015).

e. La jurisprudence considère qu’il n’y a pas d’improductivité involontaire :

·         lorsque l’immeuble est utilisé comme lieu de stockage (même s’il s’agit seulement de stockage mobilier pendant des travaux) (Cass., 11.02.2010) ;

·         durant la période précédant des travaux, pendant laquelle le propriétaire décide de ne pas louer (Anvers, 06.06.1995) ;

·         lorsque l’improductivité était connue par l’acheteur lorsqu’il a acheté l’immeuble (Liège, 21.06.2000) ;

·         lorsqu’un immeuble est mis en vente sans être mis à louer simultanément, alors qu‘il n’y a pas de raison spécifique de ne pas le faire (Mons, 01.12.1999) ;

·         pendant les travaux de transformation d’un immeuble qui aurait pu encore être utilisé conformément à son ancienne destination (Mons, 14.03.2012) ;

·         lorsque l’absence de mise en location résulte de la volonté d’un des copropriétaires (Gand, 25.10.2011) ;

·         en cas de démolition/démantèlement du bâtiment à l’initiative du contribuable (Gand, 18.03.2014).

f. Sont considérés comme des évènements indépendants de la volonté du propriétaire : les incendies, les effondrements, les intempéries (grêle, inondations, orage) ou « tout autre évènement catastrophique » (Gand, 03.02.2004).